Die Stimmung in der Immobilienwirtschaft bleibt verhalten, doch der Markt beginnt sich wieder zu bewegen. Steigende Transaktionsvolumina bei Wohnen und Logistik, die wachsende Bedeutung von Datenzentren sowie neue Investitionsfelder im Bereich Infrastruktur zeigen, dass sich die Branche neu sortiert. Gleichzeitig bleiben hohe Baukosten, begrenzte Kapitalverfügbarkeit und langwierige Planungs- und Genehmigungsverfahren zentrale Belastungsfaktoren. Der Trendindex der EXPO REAL 2026 zeichnet damit das Bild eines Marktes, der zwischen Vorsicht und vorsichtiger Belebung steht.

Nach mehreren schwierigen Jahren befindet sich die Immobilienwirtschaft weiterhin in einer Phase der Neuorientierung. Die Unsicherheit ist nicht verschwunden, doch erste Marktsegmente senden wieder positivere Signale.

Der aktuelle Trendindex der EXPO REAL zeigt zugleich, dass die Stimmung unter den Marktteilnehmern zurückhaltender ausfällt als noch vor einem Jahr. 40 Prozent der befragten Aussteller und Besucher bewerten die derzeitige Marktlage als „zurückhaltend“ oder „sehr zurückhaltend“. 2025 waren es 22 Prozent. Der Anteil der optimistisch gestimmten Marktteilnehmer ist gleichzeitig von 44 auf 25 Prozent gefallen.

Die vorsichtigere Einschätzung steht allerdings einer zunehmenden Aktivität am Investmentmarkt gegenüber.

Das Transaktionsvolumen für Immobilieninvestitionen in Deutschland ist im ersten Halbjahr 2026 gegenüber dem Vorjahreszeitraum wieder gestiegen. Je nach Marktanalyse liegt das Plus bei rund 13 bis 15 Prozent. Besonders Wohn- und Logistikimmobilien tragen zu dieser Belebung bei. Wohnen bleibt mit rund einem Drittel des Investitionsvolumens die stärkste Assetklasse. Das Transaktionsvolumen im Logistiksegment legte um rund 22 Prozent auf 2,9 Milliarden Euro zu.

Damit entsteht ein differenziertes Bild: Kapital kehrt schrittweise in einzelne Marktsegmente zurück, von einer breit getragenen Erholung kann jedoch noch keine Rede sein.

Kapital und Bürokratie bremsen den Markt

Die zentralen Hemmnisse haben sich gegenüber den vergangenen Jahren kaum verändert.

Nach Einschätzung der Befragten bestimmen vor allem die nationale wirtschaftliche und politische Entwicklung, das Zinsniveau und die Verfügbarkeit von Kapital die weitere Entwicklung des Marktes. Hinzu kommen ordnungspolitische Rahmenbedingungen und Bauvorschriften.

Besonders deutlich fällt das Urteil beim Thema Bürokratie aus. 73 Prozent der Befragten sehen in der Entbürokratisierung einen entscheidenden Faktor für die Zukunftsfähigkeit der Immobilienwirtschaft. Im Vorjahr waren es 79 Prozent.

Die Kapitalverfügbarkeit gewinnt dagegen weiter an Bedeutung. 69 Prozent der Befragten nennen sie als zentralen Hebel, nach 64 Prozent im Jahr zuvor. Weitere 50 Prozent wünschen sich stärker harmonisierte gesetzliche Rahmenbedingungen in Deutschland. Die Transformation des Immobilienbestandes bleibt für 43 Prozent ein wichtiges Thema.

Damit zeigt sich eine wesentliche Herausforderung des Marktes: Investitionsbereitschaft allein reicht nicht aus. Projekte müssen finanzierbar, genehmigungsfähig und wirtschaftlich umsetzbar sein.

„Der Trendindex zeigt eine Branche zwischen Zurückhaltung und Zeichen der Belebung. Die Transaktionsmärkte ziehen wieder an, gleichzeitig bleiben die strukturellen Herausforderungen hoch“, fasst Stefan Rummel, Geschäftsführer der Messe München, die Lage zusammen.

Bezahlbares Wohnen bleibt ungelöst

Besonders deutlich treten die strukturellen Probleme im Wohnungsbau hervor.

74 Prozent der Befragten erwarten, dass die Assetklasse Wohnen künftig weiter an Bedeutung gewinnt. Gleichzeitig bleibt die Schaffung bezahlbaren Wohnraums eines der schwierigsten Themen der Branche.

Die Bewertung der bisherigen politischen Maßnahmen fällt entsprechend kritisch aus. Den sogenannten Bau-Turbo bewertet eine Mehrheit der Befragten mit der Schulnote vier oder schlechter.

Bei der Frage nach möglichen Verbesserungen ergibt sich ein nahezu eindeutiges Bild: 97 Prozent halten eine Senkung der Baukosten für wichtig oder sehr wichtig. Auch bessere Finanzierungskonditionen besitzen mit 94 Prozent Zustimmung hohe Priorität.

Daneben gewinnen serielles und modulares Bauen sowie der Umbau und die Weiterentwicklung vorhandener Gebäude an Bedeutung. Die Branche sucht damit verstärkt nach Möglichkeiten, Bauzeit, Kosten und regulatorischen Aufwand zu reduzieren.

Deutlich skeptischer fällt die Einschätzung bei staatlichen Eingriffen in den Markt aus. Sozialquoten werden von 49 Prozent, gesetzliche Mietpreisbegrenzungen von 48 Prozent als geeignete Maßnahmen angesehen.

Der Widerspruch bleibt damit bestehen: Die Nachfrage nach Wohnraum ist hoch, Investoren betrachten Wohnen weiterhin als attraktiv – doch gerade dort, wo zusätzliche Kapazitäten benötigt werden, erschweren Kosten und Rahmenbedingungen die Entwicklung neuer Projekte.

Datenzentren steigen im Ranking weiter auf

Eine der auffälligsten Verschiebungen zeigt sich bei der Bewertung der einzelnen Assetklassen.

Wohnen bleibt mit 74 Prozent an der Spitze. Auf Rang zwei folgen jedoch bereits Datenzentren. 69 Prozent der Befragten erwarten, dass diese Assetklasse künftig an Bedeutung gewinnen wird. 2025 waren es noch 63 Prozent.

Damit ziehen Datenzentren an Pflegeimmobilien vorbei, die mit 64 Prozent auf Rang drei liegen.

Das Ergebnis spiegelt eine Entwicklung wider, die weit über den klassischen Immobilienmarkt hinausgeht. Die zunehmende Digitalisierung, Cloud-Anwendungen und der Ausbau von Künstlicher Intelligenz erhöhen den Bedarf an Rechenzentrumskapazitäten erheblich. Dadurch werden Fragen nach Grundstücken, Energieversorgung, Netzanschlüssen, Kühlung und physischer Sicherheit zunehmend zu Immobilienfragen.

Gerade Datenzentren zeigen damit exemplarisch, wie stark sich Immobilien und technische Infrastruktur miteinander verbinden.

Der Standortwert eines Grundstücks bemisst sich hier nicht allein nach Lage und Fläche. Entscheidend sind ebenso Energieverfügbarkeit, Netzkapazität, Redundanz, Konnektivität und die Fähigkeit, sensible Infrastruktur langfristig abzusichern.

Klassische Assetklassen verlieren an Dynamik

Während Wohnen, Datenzentren und Infrastruktur an Bedeutung gewinnen, bleiben klassische Immobiliensegmente deutlich zurückhaltender bewertet.

Nur acht Prozent der Befragten erwarten beim Handel einen Bedeutungszuwachs. Büroimmobilien und Parkhäuser erreichen jeweils neun Prozent.

Die Zahlen verdeutlichen einen strukturellen Wandel, der schon seit mehreren Jahren zu beobachten ist. Homeoffice, veränderte Arbeitsmodelle und neue Nutzungskonzepte belasten Teile des Büromarktes. Im Handel setzen Onlinegeschäft und verändertes Konsumverhalten klassische Flächenkonzepte unter Druck.

Damit verschiebt sich Kapital zunehmend in Bereiche, deren Nachfrage stärker durch grundlegende gesellschaftliche und technologische Entwicklungen bestimmt wird: Wohnen, Gesundheitsversorgung, digitale Infrastruktur, Energie und Logistik.

Investoren bleiben selektiv

Auch bei der Struktur der Kapitalgeber zeigt der Trendindex eine gewisse Verschiebung.

Fonds und Kapitalverwaltungsgesellschaften bleiben mit 81 Prozent an der Spitze, verlieren gegenüber dem Vorjahr jedoch an Bedeutung. 2025 lag ihr Wert noch bei 89 Prozent.

Private Equity erreicht ebenfalls 81 Prozent. Family Offices sowie Versicherungen, Pensionsfonds und Versorgungswerke folgen knapp dahinter.

Die hohe Bedeutung unterschiedlicher Kapitalquellen unterstreicht, wie stark die Immobilienbranche auf institutionelles und privates Kapital angewiesen bleibt.

Bei den Investitionsschwerpunkten dominiert weiterhin das Wohnen. 67 Prozent der Befragten nennen Wohngebäude als relevantes Ziel.

Mit deutlichem Abstand folgen allerdings bereits digitale Infrastruktur – insbesondere Datenzentren – sowie soziale Infrastruktur für Bildung, Gesundheit oder öffentliche Verwaltung.

Damit erweitert sich zugleich das traditionelle Verständnis des Immobilieninvestments.

Infrastruktur wird zur eigenen Anlageklasse

Eine der interessantesten Entwicklungen des Trendindex betrifft die Infrastruktur.

46 Prozent der Befragten erklären, dass Infrastrukturprojekte innerhalb der vergangenen fünf Jahre für ihre Tätigkeit an Bedeutung gewonnen haben. 71 Prozent stimmen der Aussage zu, dass Infrastruktur bei Immobilienprojekten heute stärker berücksichtigt werden muss als noch vor fünf Jahren.

Noch deutlicher ist die Erwartung an die Finanzierung: 70 Prozent gehen davon aus, dass der steigende Investitionsbedarf künftig verstärkt von privaten und institutionellen Investoren getragen werden muss.

Damit verschwimmen die Grenzen zwischen Immobilien- und Infrastrukturinvestment.

Energieinfrastruktur, Datenzentren, Gesundheits- und Bildungsstandorte sowie sicherheitsrelevante und besonders resilienzabhängige Einrichtungen verbinden Grundstück, Gebäude, technische Versorgung und langfristige Betriebsmodelle miteinander.

Die EXPO REAL reagiert darauf mit einer Erweiterung ihres Profils. Unter dem Titel InfrastructureNow erhalten investierbare Infrastrukturprojekte erstmals einen eigenen Schwerpunkt.

Investoren, Finanzierer und Projektentwickler sollen dort stärker mit Akteuren aus der Immobilienwirtschaft zusammengebracht werden.

„Immobilien und Infrastruktur werden zunehmend zusammen gedacht – sowohl bei der Entwicklung von Projekten als auch bei Investitionsentscheidungen“, erklärt Claudia Boymanns, Exhibition Director der EXPO REAL.

Diese Entwicklung dürfte über die Messe hinausreichen.

Denn der Investitionsbedarf für Energieversorgung, Digitalisierung, Mobilität und öffentliche Infrastruktur ist erheblich. Staatliche Finanzierung allein wird viele dieser Projekte kaum abdecken können. Damit wächst zugleich das Interesse institutioneller Anleger an langfristig planbaren Infrastrukturinvestitionen.

Immobilien werden Teil technischer Ökosysteme

Der Trendindex weist damit auf eine grundlegendere Veränderung hin.

Lange konnte eine Immobilie weitgehend über Lage, Nutzung, Fläche, Finanzierung und Rendite beurteilt werden. Diese Kriterien bleiben entscheidend. Zunehmend treten jedoch technische und infrastrukturelle Faktoren hinzu.

Bei Datenzentren entscheidet die Energieversorgung über die Standortqualität. Logistikimmobilien benötigen leistungsfähige Verkehrs- und digitale Infrastruktur. Moderne Quartiere hängen von Energie-, Mobilitäts- und Kommunikationskonzepten ab. Gesundheits- und öffentliche Immobilien benötigen resiliente Versorgungsstrukturen.

Damit wird die Immobilie stärker zum Bestandteil eines technischen Ökosystems.

Diese Entwicklung hat auch Auswirkungen auf Sicherheitskonzepte. Je stärker Gebäude mit Energie-, Daten- und Kommunikationsinfrastrukturen verbunden sind, desto weniger lassen sich Immobilien-, Infrastruktur- und Sicherheitsplanung voneinander trennen.

Das gilt besonders für Datenzentren, Energieanlagen, Logistikstandorte und weitere infrastrukturell relevante Objekte, bei denen physischer Schutz, Zutrittsmanagement, Cybersecurity, Redundanz und Betriebsfähigkeit von Beginn an gemeinsam berücksichtigt werden müssen.

Europa bleibt Investitionsschwerpunkt

Trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten bleibt Europa für die Befragten der wichtigste geografische Zukunftsmarkt.

33 Prozent bewerten Europa als „sehr wichtig“, weitere 44 Prozent als „wichtig“. Insgesamt erreicht der Kontinent damit 77 Prozent, nach 80 Prozent im Vorjahr.

Innerhalb Europas gelten insbesondere Westeuropa einschließlich der D-A-CH-Region sowie Nordeuropa als attraktive Zukunftsmärkte.

Gleichzeitig gewinnt der asiatisch-pazifische Raum weiter an Bedeutung. 67 Prozent sehen dort wichtige Zukunftsperspektiven, gegenüber 64 Prozent im Jahr zuvor.

Auch hier zeigt sich damit kein abrupter Richtungswechsel, sondern eine allmähliche Verschiebung innerhalb eines zunehmend internationalisierten Investitionsmarktes.

Zwischen Erholung und strukturellem Wandel

Der EXPO-REAL-Trendindex 2026 zeichnet keinen Markt im klassischen Aufschwung.

Dafür bleibt die Stimmung zu vorsichtig, die Finanzierung zu anspruchsvoll und der Kosten- und Regulierungsdruck zu hoch.

Gleichzeitig wäre es ebenso falsch, ausschließlich von Stagnation zu sprechen. Die Transaktionsvolumina steigen wieder, Kapital kehrt in ausgewählte Segmente zurück, und mit Wohnen, Logistik, Datenzentren und Infrastruktur entstehen klare Investitionsschwerpunkte.

Die entscheidende Entwicklung liegt möglicherweise ohnehin tiefer.

Der Immobilienmarkt verändert nicht nur seine Richtung. Er erweitert seinen Gegenstand.

Immobilien werden stärker mit Energieversorgung, digitaler Infrastruktur, Mobilität, öffentlicher Daseinsvorsorge und resilientem Betrieb verbunden. Damit entstehen neue Schnittstellen zwischen Immobilienwirtschaft, Infrastrukturinvestoren, Technologieanbietern und Sicherheitsverantwortlichen.

Gerade die wachsende Bedeutung von Datenzentren und investierbarer Infrastruktur zeigt, dass Gebäude künftig häufiger als Teil komplexer Versorgungs-, Daten- und Wertschöpfungssysteme betrachtet werden müssen.

Für Investoren eröffnet das neue Märkte. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an Planung, Finanzierung und Betrieb. Standortqualität wird stärker von Energieverfügbarkeit, Netzanbindung und technischer Infrastruktur abhängen. Fragen nach Resilienz, Sicherheit und langfristiger Betriebsfähigkeit werden bereits in früheren Projektphasen relevant.

Damit verändert sich auch die Logik des Investments.

Nicht mehr jede Immobilie konkurriert lediglich mit anderen Immobilien. Kapital entscheidet zunehmend zwischen unterschiedlichen Formen langfristiger Infrastruktur: zwischen Wohnen, Logistik, Rechenzentren, Energieprojekten, sozialen Einrichtungen und weiteren investierbaren Real Assets.

Genau hier dürfte die EXPO REAL 2026 ihren interessantesten Akzent setzen.

Die Messe trifft auf einen Markt, der sich zwar vorsichtig stabilisiert, zugleich aber grundlegend neu sortiert. Der Blick richtet sich nicht mehr allein darauf, wann klassische Transaktionsmärkte wieder das frühere Niveau erreichen. Mindestens ebenso wichtig wird die Frage, wo neue investierbare Strukturen entstehen und wie Immobilien, Infrastruktur und Kapital künftig zusammengedacht werden.

Der Trendindex liefert dafür ein bemerkenswert klares Signal: Die Zurückhaltung ist noch vorhanden. Doch Kapital beginnt sich wieder zu bewegen – selektiver als früher und zunehmend dorthin, wo Immobilien mit Infrastruktur, Versorgung und langfristiger gesellschaftlicher Nachfrage zusammentreffen.

Damit wird die EXPO REAL 2026 weniger zur Bühne eines klassischen Immobilienaufschwungs als zum Seismografen eines Marktes, der seinen eigenen Begriff von Immobilie gerade erweitert.

Die EXPO REAL 2026 findet vom 5. bis 7. Oktober 2026 in München statt.

Grundlage des Trendindex ist eine Online-Befragung von 430 Ausstellern und Besuchern der EXPO REAL. Die Erhebung wurde im August 2026 durch das unabhängige Marktforschungsinstitut IfaD im Auftrag der Messe München durchgeführt.